Надеемся, что справочная информация поможет Вам участвовать в управлении своим домом, и, как следствие этого, повысить комфортность и безопасность проживания в нем.

Применяемые сокращения
Закон – Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях».

Какие дополнения были внесены в Закон 8 июня 2009 года?

1.Изменения, касающиеся взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг.
Вводится трехсторонний договор между поставщиком — КСК (управляющей организацией) и собственником квартиры. В результате предполагается решение проблемы разрыва ответственности за качественную поставку услуги (воды, тепла, электричества) от границы балансовой принадлежности Поставщика до крана (батареи, электросчетчика) каждого потребителя. Договором будет установлена ответственность одних своевременно платить, а других качественно содержать и своевременно ремонтировать внутридомовые сети.

Также затраты на приобретение, обслуживание и поверку общедомовых приборов учета включены в состав обязательных взносов на содержание дома. В результате начнет решаться проблема энергосбережения через установку приборов учета. Одновременно малообеспеченные граждане будут защищены от удорожания из-за дополнительных расходов через программу жилищных пособий. Все расходы на приобретение прибора учета, его обслуживание, поверку и при необходимости ремонт будут учитываться при расчете размера жилищного пособия.

2.Изменения, касающиеся взаимоотношений с государственными органами.

Местные маслихаты получили право утверждать Правила содержания жилья, разработанные акиматами на основе типовых правил.

Создается городская жилищная инспекция, в компетенцию которой войдет следующее:
— Контроль за соблюдением Правил содержания жилья, как жителями так и КСК;
— Мониторинг технического состояния жилищного фонда;
— Проведение обследований домов;
— Принятие решения об очередности проведения видов капитального ремонта в доме;
— Согласование сметы капитального ремонта (для возможности воспользваться жилищными пособиями);
— Разработка местных программ развития ЖКХ;
— Возмещение расходов на изгото-вление техпаспорта дома при регистра-ции объекта кондоминиума.

Значительно расширяется программа жилищной помощи, через которую обеспеченным гражданам будут компенсироваться не только затраты на содержание жилья и оплату коммунальных услуг, но и затраты:
— На общедомовые приборы учета;
— Необходимый капитальный ремонт общих частей дома;
— Накопление на будущий капитальный ремонт.

3.Взаимоотношения между собственниками и КСК (иными управляющими организациями).

Вводится статус собрания участников объекта кондоминиума в доме, где нет КСК или иной официальной формы управления. Это сделано для развития иных, альтернативных КСК форм управления. Теперь организация или ИП на основании индивидуального договора с собственниками может управлять домом через организацию собраний жителей. Протокол такого собрания является законным и принимается судами.

Вводится письменный опрос как форма принятия решения в случае, когда на собрании нет кворума. Теперь после несостоявшегося собрания КСК (иная управляющая организация) проводит поименный письменный опрос и в случае, если в нем приняли участие более двух третей собственников, полученное решение оглашается на повторном собрании. Такое дополнение решает проблему хронического отсутствия кворума на собраниях.

Вводится обязанность для КСК (иной организации) открыть расчетный счет в банке для проведения операций по оплате содержания и ремонта на каждый дом в отдельности. Также вводится право открыть дополнительный накопительный счет для будущих капитальных ремонтов.

Вводится обязанность для КСК (любой управляющей организации) предоста-влять ежеквартальные письменные от-четы в первую декаду месяца, следу-ющего за отчетным кварталом.

В целом введенные дополнения более четко регулируют взаимоотношения между Государством – Собственником и Управляющей организацией приведут к улучшению ситуации в сфере содержания и ремонта жилья.

Что мы приватизировали у государства?

Каждый дом имеет проектносметную стоимость по генеральному плану застройки, в которую входит полная стоимость дома со всеми конструктивными элементами и инженерными сетями, а также озеленение и благоустройство дворовой площадки.

В момент приватизации первоначальная сметная стоимость всего объекта была уменьшена на величину амортизации за каждый год эксплуатации. Остаточная стоимость была отнесена на квадратный метр общей полезной площади.

Мы приватизировали весь объект с кровлей, трубами, деревьями и двором.

Какие права возникают у собственника жилища?

Согласно п.1 ст. 18 Закона собственник жилища вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.

Как предотвратить застройки коммерческими объектами наших дворов?

Необходимо оформить государственный акт на землю Вашего общего дворового участка. После регистрации права на общее землепользование отобрать часть Вашего двора будет невозможно.

Какие обязанности возникают у собственника помещения?

Согласно п.3 ст. 18 Закона — собственники помещений находящиеся в одном жилом доме обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию.

Согласно п.13 ст. 189 Гражданского Кодекса РК собственник несет бремя соде-ржания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законно-дательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переело-жить такое бремя на третье лицо.

Что делать если меня затапливает сосед?

Согласно п.1 ст. 32 Закона Собственник обязан за свой счет устранить ущерб или возместить расходы по его устранению. Для подтверждения факта ущерба необходимо составить акт с участием трех независимых свидетелей и попытаться урегулировать конфликт путем переговоров.

В случае невозможности договориться — необходимо оценить размер ущерба в специализированной организации и обратиться в суд.

Что такое кондоминиум?

Согласно ст. 2 Закона кондоминиум – это такая форма собственности, при которой квартиры (помещения) находятся в индивидуальной собственности граждан, а общее имущество принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.

Что такое объект кондоминиума?

Объект кондоминиума – это жилой дом, в котором более одного собственника и земельный участок на котором он стоит с озеленением и детской площадкой.

Знаете ли Вы что являетесь совладельцем дома?

Согласно ст. 31 Закона, квартира прина-длежит Вам на праве раздельной собственности, а все остальное в доме и во дворе — (крыши, подвалы, чердаки, лестницы) принадлежат Вам на праве общей долевой собственности. Земельный участок при жилом доме может принадлежать Вам и на праве общего землепользования.

Насколько много в доме общей собственности?

Общей собственности, которая требует затрат на ее содержание настолько много что перечислить ее полностью в данном справочнике просто невозможно.

Наиболее дорогостоящие по эксплуатационным затратам элементы:

— Асфальтированные проезды и отмостки вдоль домов, газоны, детские площадки;
— Крыльца, входные двери, лестницы, окрашенные и побеленные панели, остекление в подъездах;
— Освещение лестниц, подвала, двора, электропроводка до этажных щитовых;
— Сотни метров труб разного диаметра на водоснабжении, отоплении и канализации;
— Сотни вентилей на стояках отопления и водоснабжения;
— Десятки задвижек и бойлер для подогрева воды;
— Сотни квадратных метров кровли и чердака с проблемами протекания и теплоизоляции. В шатровых кровлях сотни погонных метров полугнилых стропил;
— Лифты с проблемами обслуживания, испытаний, электроснабжения и обеспечения лифтерами.

Для чего определяется доля в общем имуществе?

Каждый собственник квартиры является одновременно владельцем доли в общем имуществе. Размер этой доли равен проценту площади квартиры в общей площади дома. Эта доля не может быть выделена в натуре и служит для определения размера денежного участия собственника в расходах на управление, содержание и ремонт всего общего имущества.

Могу ли я продать свою долю в общем имуществе, например подвал, чердак или вне квартирное помещение?

Нет. На основании п.3 ст. 31 Закона, доля в общем имуществе неотделима от квартиры, поэтому Вы не можете продать долю в общем имуществе. Можно только пользоваться этим имуществом пока являетесь собственником квартиры в этом доме.

Что такое КСК?

КСК это некоммерческая организация, созданная совладельцами дома для того, чтобы решать вопросы — какую работу (ее объем и качество) в данном доме проводить и сколько денег на это потребуется, какие ремонты, и в какой последовательности необходимы, на какую работу нанимать персонал, а на какую профессиональную строительную (бухгалтерскую или иную) организацию.

У КСК есть право принять решение большинством и заставить меньшинство подчиниться.

Кто является членом КСК?

Членами КСК являются его учредители те, кто его создал на учредительном собрнии и те, кто вступили позже на основании поданных заявлений. В КСК могут вступить собственники встроенных нежилых помещений.

Могу ли я не вступать в члены КСК если купил квартиру в доме?

Можете, но этим вы лишаете себя права участвовать в решении вопросов управления, содержания и ремонта. Правление и ревизионная комиссия выбирается из членов КСК. Полное название собрания КСК – общее собрание членов КСК. Отказываясь вступить в КСК — вы просто лишаете себя права голоса на собраниях и правлениях КСК.

Если я не являюсь членом КСК могу ли я не платить взносы и не выполнять их решения?

Нет, согласно п.8 ст. 43 Закона — собственники не участвующие в управлении делами кооператива наряду со всеми членами кооператива обязаны принимать соразмерное денежное и(или) трудовое участие в содержании объекта кондоминиума, выполнять все решения относящиеся к содержанию и использованию общего имущества. Именно КСК Законом дано право принимать обязательные решения.

Какие обязанности у председателя КСК?

Обязанности председателя определяются Уставом КСК. Обычно, задавая подобный вопрос, жители хотят услышать перечень тех работ, которые обязан делать председатель по содержанию и ремонту дома и двора.

Именно в этом вопросе показывается серьезное непонимание ситуации. В Казахстане есть нормативный документ «Техническая эксплуатация и содержание жилищного фонда» ПР РК 1.04-22-2002.

В нем на 50 страницах подробно описывается, какая работа должна производится на каждом элементе здания, чтобы обеспечить безопасность проживания и расчетный срок службы дома. Деньги для выполнения нормативного состава работ должны дать собственники. Других средств в КСК нет.

В текущей ситуации недостаточного финансирования хороший председатель за свою зарплату в меру имеющейся у него квалификации пытается рационально израсходовать небольшие средства, передаваемые собственниками.

Как помогает государство содержать и ремонтировать дома?

По действующему законодательству и согласно Программы развития жилищно-коммунальной сферы государство оказывает помощь малообеспеченным на содержание жилья и оплату коммунальных услуг. В текущем году планируется расширить действие Программы жилищных пособий, включив в нее компенсацию малообеспеченным на капитальный ремонт.

Во многих домах есть неплательщики. Что с ними делать?

Сначала необходимо поинтересоваться — почему собственник не платит. Даже сейчас, спустя 12 лет после приватизации отдельные граждане не понимают, что являются совладельцами сложного и дорогостоящего объекта – жилого дома.

В ряде случаев разъяснение квартир, с привлечением собственников располженных рядом, решает вопрос.

Иногда собственник заявляет, что не платит «принципиально». В данном случае необходимо сформировать понимание у остальных жителей данного подъезда, что данный «герой» сидит на их шее, а неплатежи не являются методом борьбы против личности председателя или системы КСК в целом.

Если методы разъяснения, убеждения и формирования общественного мнения не срабатывают необходимо обратиться в суд.

Можно ли наложить штраф на неплательщика?

Пока нет, но в дополнениях к Закону, которые сейчас рассматриваются в Парламенте Казахстана, есть пункт, предусматривающий административную ответственность за нарушение правил содержания жилья. После введения поправок жилищная инспекция получит право налагать штраф.

Сейчас на неплательщика есть другой метод воздействия. Согласно п.4 ст. 50 Закона. При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством.

Поэтому при обращении в суд неплательщик кроме суммы основного долга заплатит дополнительно:

1. Пеню за каждый день просрочки;
2. Судебные издержки, которые включают в себя затраты на подготовку иска, госпошлину и юридические услуги.

Большинство неплательщиков об этом просто не знают.

Какие права есть у членов КСК?

— решать вопросы об объеме, утверждении стоимости, очередности проведения той работы, которая будет проводится в доме;
— избирать и быть избранным председателем, в правление КСК и ревизионную комиссию;
— передавать свои права доверенному лицу, с правом отзыва этих прав в любое время;
— получать полную информацию о деятельности КСК, включая протоколы собраний, протоколы ревизий и другую информацию;
— оспаривать решения общего собрания КСК, правления и ревизионной комиссии в суде.

Какие еще, кроме КСК, существуют формы управления объектом кондоминиума?

Согласно п. 2 ст. 42 Закона, такими формами могут быть индивидуальный предприниматель или посторонняя организация по договору с каждым собственником квартиры, в котором будет определен порядок и сумма оплаты, а также количество и качество предоставляемых услуг.

Можно ли одному дому выделиться из состава большого КСК?

Да. На основании п. 7 ст. 42 Закона, собственники помещений жилого дома по решению, принятому большинством, имеют право выйти из состава КСК, чтобы:

1. Образовать свой отдельный КСК.
2.Принять решение о заключение договора с посторонней управляющей организацией (частным предпринимателем).

Можно ли переизбрать председателя кооператива?

Да. Согласно п. 1 ст. 47 Закона, члены кооператива на Общем собрании членов кооператива имеют право переизбрать председателя, членов правления и ревизионной комиссии.

На что должны тратиться средства собственников квартир?

Ваши средства должны тратиться на содержание и ремонт общих частей вашего дома, а также на содержание и уборку земельного участка, текущий ремонт детской площадки, в том объеме, в котором вы его запланировали при утверждении ежегодной сметы и фактически профинансировали.

Как повлиять на решения, принимаемые в КСК?

Для того, чтобы влиять на принимаемые решения нужно обязательно быть членом КСК. При этом можно:

1. Избраться в органы управления КСК.
2. Внести предложение на голосование на правлении или общем собрании.
3. Подать письменное предложение в правление КСК.
4. Обратиться в суд для того чтобы отменить те решения КСК, которые Вы считаете незаконными.

Когда и каким образом проводится Общее собрание членов КСК?

— Общее собрание организует и проводит председатель КСК, а в случае его болезни один из членов правления. Сходы жителей, проводимые инициативными группами не являются общим собранием членов КСК;
— Общее собрание проводится в сроки, установленные Уставом, но не реже одного раза в год;

Так как на повторное собрание, как правило, приходит еще меньше членов КСК рекомендуется провести поименное письменное голосование с личной росписью в графе ЗА — ПРОТИВ — ВОЗДЕРЖАЛСЯ, с последующим суммированием полученных результатов и информированием всех собственников о принятом ими решении.

Вы хотите знать, куда тратятся Ваши средства?

Для этого необходимо принять решение о размещении регулярных письменных отчетов и актов ревизий на информационных стендах. Форма письменного отчета должна быть простой и доступной пониманию простыми жителями.

Может ли собственник заключить индивидуальный договор со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг?

Да. Это распространяется только на внутриквартирные работы или услуги за дополнительную оплату. Все работы, касающиеся общих частей здания, производятся на основании решения общего собрания членов КСК.

Знаете ли Вы, кто осуществляет финансовую проверку в КСК?

Проверку проводит ревизионная комиссия КСК в сроки, установленные Уставом, но не реже 1 раза в год. Иные группы граждан не обладают полномочиями ревизионной комиссии.

Что необходимо сделать, для того чтобы переоборудовать и перепланировать помещение в жилом доме?

Для этого необходимо получить разрешение уполномоченного органа архитектуры и градостроительства с архитектурно-строительным проектом.

Какую ответственность несут граждане и организации за несоблюдение санитарно-эпидемиологических и экологических норм?

Нарушение установленных требований стандартов, норм санитарно-эпиде-миологических и экологических требований по охране окружающей среды влечет штраф на граждан в размере до 10, на должностных лиц до 20 на юридических лиц до 200 МРП (п. 1 ст. 240 Кодекс РК об Административных правонарушениях).

К чему приводит нарушение тишины после 23 часов?

Нарушение тишины в ночное время (с 23 часов до 6 утра), в том числе проведение в жилых помещениях и вне их, сопровождаемые шумом работ, влечет от граждан предупреждение или штраф до 2 МРП (ст. 333 Кодекса РК об административных правонарушениях).

Знаете ли Вы, что необходимо соблюдать правила содержания собак и кошек?

Нарушение правил установленных местными представительными органами содержания собак в городах и др. населенных пунктах влечет предупреждение или штраф в размере до 3 МРП, кошек – предупреждение или штраф в размере до 1 МРП. Если они причинили ущерб здоровью или имуществу граждан, то влекут штраф до 10 МРП. (п/п 1, 2, 3 ст. 311 Кодекса об Административных правонарушениях).

Май 12, 2010