Обращем внимание читателя на то, что жители будут поддерживать решения КСК
(или любой другой формы управления) только в том случае, если они знают и понимают вызвавшие их причины. Величина поддержки прямо пропорциональна величине участия.

Проблемы граждан-совладельцев объекта кондоминиума кардинально отличаются от всех других проблем. Вопросы зарплаты, питания, лечения и другие, каждый решает самостоятельно. По отношению к объекту недвижимости все мы равноправные совладельцы связанные взаимной ответственностью за его содержание и ремонт, и от нашего умения решать общие вопросы зависит не только уровень комфорта, но и его судьба.

Положение осложняется тем, что боль-шинство жителей не понимают различия терминов «управление» и «содержание», в результате все обращают внимание на последствия – плохое техническое состояние дома и игнорируют причину, почему так происходит.

Рассмотрим подробно, какие виды работ включает процесс эксплуатации дома с точки зрения жилищных отношений.

1. УПРАВЛЕНИЕ
2. СОДЕРЖАНИЕ
3. ЛОКАЛИЗАЦИЯ АВАРИЙ
4. АВАРИЙНЫЙ РЕМОНТ
5. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ
6. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
7. КОНТРОЛЬ ЗА ТЕХНИЧЕСКИМ СОСТОЯНИЕМ ОБЪЕКТА
8. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ
9. СБОР СРЕДСТВ
10. КОНТРОЛЬ ЗА ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ

Управление – принятие решений, организация процесса исполнения этих решений и контроль за их исполнением.

Содержание – поддержание в работоспособном состоянии имеющихся инженерных сетей, оборудования, конструктивных элементов, а так же санитарного состояния двора.

Ремонт – замена вышедших из строя инженерных сетей и прочих элементов здания с целью восстановления или продления ресурса.

Объектом управления является коллектив совладельцев дома.

Объектом содержания и ремонта – общие части жилого дома.

Управление включает в себя следующие основные виды работ:

— Подготовку общих собраний и правлений. Если кто-то считает, что это очень просто, он жестоко ошибается. До сих пор большинство собраний проходит хаотично и вызывает отвращение у всех нормальных людей. В процессе подготовки управляющий (председатель) готовит письменный отчет, в котором перечисляется вся выполненная работа, нерешенные проблемы с обоснованием причин, почему они не решены, предложения по дальнейшей деятельности подкрепленные расчетами – проектом сметы;
— Оповещение о дате, месте собрания и его ведение;
— Общее руководство персоналом с обеспечением материалами, инструментом и контролем за выполнением заданий;
— Прием устных и письменных обращений жителей, подготовка ответов на них, составление актов о нанесении ущерба в результате затопления;
— Контроль параметров качества коммунальных услуг с составлением акта, ведение переписки с Услугодателями;
— Учет фактически проживающих с выдачей справок;
— Ведение бухгалтерского учета, начисление и сбор платежей;
— Составление отчетов, проведение инвентаризаций;
— Ведение претензионной и судебной работы с неплательщиками;
— Оформление паспорта готовности к зиме, актов осмотра, иных документов;
— Представление интересов жителей в государственных органах.

Результатом квалифицированного управления является доверие жителей к деятельности КСК, отсутствие конфликтов и, самое главное, наличие денежных средств, в количестве, необходимом для нормального содержания и ремонта дома. Обращаю на это особое внимание.

Если в КСК есть деньги, то можно нанять непьющего сантехника, пригласить квалифицированного сварщика, приобрести качественные трубы, либо заключить договор с организацией, которая сделает любой вид ремонта.

Отсутствие денег свидетельствует о проблемах именно с управлением.

Повышение качества управления является главной задачей современного этапа реформирования в сфере жилищных отношений.

Многие собственники и руководители КСК задают вопрос о том, в каком направлении совершенствовать деятельность по управлению: максимально привлекать общественность или передать все полномочия профессионалу. Какая из моделей управления наиболее эффективна?

Достоинства и недостатки различных моделей управления.

Действующим законодательством предусматриваются четыре формы управления:

1)непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3)управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
4)иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

1. Непосредственное совместное управление

Непосредственное совместное управление может осуществляться по договоренности (без оформления отношений) или на основании многостороннего договора. Собственник может действовать от имени совладельцев по доверенности или на основании письменного договора.

2. Кооператив собственников квартир (помещений)

КСК образуется на учредительном собрании собственников. Кворум учредительного собрания составляет 2\3 от общего количества собственников. Решение принимается большинством от участвующих. Собственники избирают Правление, Председателя Правления и Ревизионную Комиссию. Обязательным условием регистрации КСК в Управлении Юстиции является предварительная регистрация объекта кондоминиума.

Первый вариант – КСК реализует право на самоуправление.

Все управленческие решения в КСК за исключением девяти, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания принимаются Правлением. Полномочия Председателя определяются Уставом. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

1) установление необходимости внесения изменений в устав, изменение и принятие других правил и положений;
2) избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений;
3) утверждение ежегодного отчета кооператива;
4) утверждение годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов, а также внесение в них изменений и дополнений;
5) образование резервного и других специальных фондов кооператива;
6) решение вопроса о заключении кооперативом договора со службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг;
7) привлечение по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;
8) выдача согласия на получение кредита на сумму, превышающую двадцать пять процентов расходной части сметы на данный год;
9) ликвидация или реорганизация кооператива собственников помещений (квартир).

Общее собрание членов кооператива может принять к своему рассмотрению любые другие вопросы деятельности кооператива собственников помещений (квартир).

Второй вариант – КСК нанимает управляющего.

Правление КСК может на основании решения общего собрания принять на работу по договору управляющего (директора).

Объем полномочий Управляющего определяется договором с КСК. Управляющий имеет право делать только то, что прямо определено договором. Ответственность за решение вопросов, не вошедших в договор, несет Правление. Управляющий осуществляет оперативное руководство, в том числе принимает решение о найме персонала в КСК, заключении договоров с подрядчиками, а также целесообразности исполнения работы тем или иным способом.

Третий вариант – КСК заключает договор с управляющей организацией.

Правление КСК может на основании решения общего собрания заключить договор управления со специализированным (управление определено Уставом) юридическим лицом. Отличие от второго варианта в том, что сторона в договоре не является наемным работником организации и может иметь свой штатный персонал.

3. Управление третьими лицами

Третьим (посторонним) лицом по отношению к объекту кондоминиума выступает любое физическое лицо и любое юридическое лицо за исключением собственного КСК. Управление третьими лицами подразумевает отсутствие КСК.

Вариант первый – физическое лицо — ИП.

В связи с отсутствием организации физическое лицо не может быть принято на работу, поэтому его регистрация в качестве ИП обязательна.

Третье лицо инициирует собрание участников кондоминиума по выбору формы управления или соглашается принять в нем участие. Кворум собрания — 2\3 от общего количества собственников. Решение принимается большинством. На собрании ИП предлагает себя в качестве управляющего и согласовывает условия договора.

В случае положительного решения секретарем собрания оформляется протокол, в котором прямо указывается, что принято решение избрать форму управления третьими лицами – конкретно ИП Иванов свидетельство №.

На основании протокола ИП заключает индивидуальный договор на управление с каждым собственником. Сторона собственник может быть представлена списком с личной подписью каждого.

Каждый собственник действует только от своего имени. «Старшие по подъезду или дому» могут представлять интересы других собственников только на основании нотариальной доверенности.

Процедуры и форма отчета, вознаграждение, права и обязанности ИП устанавливаются договором. ИП может иметь свой штатный персонал.

Вариант второй – юридическое лицо (ЮЛ).

Юридическое лицо может быть зарегистрировано в любой организационно-правовой форме как коммерческая или некоммерческая организация.

Порядок действий ЮЛ такой же, как и в первом варианте.

Даже если 100 % собственников (что практически невозможно) создадут например Общественное объединение (т. е. что угодно, только не КСК) — они не смогут принимать решение по процедурам Закона «О жилищных отношениях».

Указанный Закон устанавливает порядок принятия управленческих по отношению к объекту кондоминиума решений только для КСК (организации совладельцев объекта).

ОО вынуждено действовать в рамках Гражданского Кодекса и заключать договор с каждым собственником. Единственное преимущество созданного для себя Общественного объединения (иной своей организации) – возможность повлиять на уровень административных расходов с целью снижения стоимости управления.

4. Управление в иной форме.

Данная форма является не более чем ссылкой на иные законы, регулирующие процесс управления объектом кондоминиума. В настоящее время таких законов нет.

Резюме

Самоуправление в доме (кооператив совладельцев он же КСК) является наиболее эффективной формой управления и обслуживания дома, но только в том случае, когда усилиями отдельных жителей создан коллектив, а председатель живет в этом же доме и пользуется заслуженным уважением и поддержкой.

ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Почему в целом по Казахстану не происходит повышение качества управления вследствие накопления практического опыта массой председателей КСК?

Обратимся к наглядному примеру. Что проще: организовать и провести работу по управлению и собрать с жителей 150 тысяч тенге на замену водопроводной разводки в подвале или, имея готовые 150 тысяч, выполнить эту работу?

Именно в этом камень преткновения жилищной реформы.

Работа дворника, сантехника, сварщика является видимой для собственников и признается нужной.

Работа председателя КСК: по осмотрам здания, составлению актов и смет, поиску подрядчика или руководство персоналом с оформлением всех документов, организация процесса принятия решений на собраниях и правлениях — непосредственно состояние жилья не улучшает.

Жители не считают управление работой и не хотят за него платить.

Вследствие такого отношения у нас меняется ежегодно до 30 % председателей КСК. А сколько времени нужно, чтобы из новобранца сделать специалиста? Даже после длительного обучения определенной специальности в высшем или среднем учебном заведении требуется не менее года практической деятельности.

Что же происходит на самом деле? Председатель — как правило, наш сосед по дому, который поддался на уговоры и искренне хочет изменить ситуацию к лучшему, но очень многого не знает и не умеет. А мы с детской жестокостью уже назавтра после выборов заявляем: «Согласился – значит должен». Опыт приходит со временем и рано или поздно любой председатель начинает понимать величину проблемы, меру своей ответственности и полную невозможность предотвратить преждевременный износ дома за те деньги, которые платят жители. Понимает и уходит.

На смену Петрову с расшатанной нервной системой приходит ничего не подозревающий Иванов и все повторяется.

Почему так происходит?

КСК – это зеркальное отражение нас. Какие мы — такую организацию себе и создаем. Это мы не оправдали себя как собственники. Хотим распоряжаться квартирой (она моя), но не хотим содержать СВОЮ собственность (это дорого).

Желаем, чтобы был порядок, но не желаем ни лично участвовать, ни платить за его наведение и поддержание.

Создание КСК – не ошибка. Мы – совладельцы дома и никто кроме нас не имеет права решать вопросы нашей общей собственности. Любые другие граждане и юридические лица по отношению к нашей собственности – посторонние и могут только выполнять принятые нами решения.

До тех пор пока будет общедолевая собственность на недвижимость, будет необходимость в организации ее совладельцев.

При этом необходимо помнить, что периодически голосовать на собраниях и проводить регулярную деятельность по управлению юридическим лицом не одно и то же.

Для эффективного управления не-обходим специалист. Очень хорошо, когда председатель имеет соответствующую специальность или в результате нескольких лет работы приобрел необходимые знания и опыт, но это скорее исключение, чем правило.

Специалисты не спешат выставить свои кандидатуры на должность председателя. Никого не привлекает временная выборная должность, на которой зарплата как у дворника, проблем как у президента, а возможностей решать проблемы — почти нет.

Вопрос очень серьезный: «Как и чем заманить профессионалов в эту сферу деятельности?»

Наверное, достойной зарплатой и уважительным отношением, но где взять на это средства?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Возможны следующие варианты снижения административных расходов:

— укрупнение КСК;
— управление группой КСК по договору с физическим лицом;
— управление группой КСК по договору с юридическим лицом.

Рассмотрим реализацию этих вариантов более подробно.

Укрупнение КСК в форме присоединения или слияния. В случае присоединения, жители одного из домов, входящих в состав КСК или дома, в котором нет формы управления, на своем собрании 2/3 голосов принимают решение войти в состав соседнего КСК, и подают в его правление индивидуальное или коллективное заявление. В случае если прием-исключение членов КСК по Уставу относится к компетенции Правления, оно принимает соответствующее решение и выносит на ближайшее общее собрание вопрос о внесении изменений в Устав в части добавления адреса нового дома и увеличения количества членов Правления. Задолженность неплательщиков в бывший КСК, сложившаяся до момента принятия данного решения, сохраняется и может быть востребована в полном объеме, в том числе, через суд. На момент выхода жителей всего дома из состава КСК составляется разделительный баланс.

В случае слияния оба КСК на своих общих собраниях принимают решение о слиянии и о том, какое наименование будет у объединенного КСК. Объединенный КСК является правопреемником всех активов и пассивов, в том числе задолженности неплательщиков на момент слияния.

Данная процедура понятна и достаточно полно определена действующим законодательством. Гораздо более серьезный вопрос – об оптимальном размере КСК.

Законодательство устанавливает только одно ограничение – в одном объекте недвижимости с общими строительными конструкциями и инженерными сетями не может быть более одной управляющей организации. Вопрос о верхней границе оставлен на наше усмотрение. Принимая решение о размере КСК, необходимо учитывать, как минимум, две противоречивые тенденции: с увеличением КСК уменьшается процент административно-управленческих расходов и одновременно уменьшается возможность жителей реально влиять на организацию и контролировать ее деятельность.

Учитывая изложенное, оптимальным размером КСК можно считать группу домов, объединенную общим двором. В этом случае у жителей есть общие интересы — содержание и благоустройство двора, а так же возможность собраться во дворе для обсуждения и решения проблем.

Второй путь – привлечение управляющего по договору. Достаточно часто председателю стабильного, хорошо работающего КСК, поступают предложения «забрать» дом. Кроме рассмотренных выше существуют и другие варианты развития событий. Например, председатель КСК «Ромашка»:

1) может быть одновременно избран председателем КСК «Лютик»;
2) может быть принят на работу в КСК «Лютик» управляющим;
3) может, после соответствующей регистрации, заключить договор на управление с КСК «Лютик» в качестве частного предпринимателя.

Если нет, каких-либо ограничений в Уставах, все эти варианты одинаково законны.

Обычно выбирается первый вариант, как наиболее простой в организационном плане. Однако, соглашаясь на такой вариант, обе стороны лукавят и такую ситуацию можно рассматривать как временную, переходную к более определенным взаимоотношениям.

Более целесообразно оформить отношения договором, в котором одна из сторон за определенную плату обязуется выполнять определенную работу и отчитываться перед другой стороной.

Вот мы и дошли до интересного момента. С одной стороны в договоре исполнитель работы – управляющий, а с другой стороны кто? Если КСК нет, то отчитываться нужно перед каждым собственником, а если управляющий в этом КСК совмещает должность председателя, то сам перед собой. Вот, исходя из этого, и нужно принимать решение — стоит ли разделять заказчика и исполнителя работ.

Третий путь – привлечение управляющей организации, наверное, самый целесообразный, но при этом самый трудно реализуемый. В этом случае профессиональная организация осуществляет подбор и обучение управляющих и предлагает через них услуги по управлению.

Стороной в договоре является не управляющий, а организация, в которой он работает и у председателя КСК появляется дополнительная возможность воздействия – обращение к руководителю организации.

Так как любой руководитель организации заинтересован в расширении объема работ и услуг для увеличения прибыли, он объективно заинтересован в хорошей работе персонала.

Независимо от того, какую форму управления мы избрали, существуют общие пути снижения административно-управленческих расходов с одновременным повышением качества предоставляемых услуг.

Наиболее эффективный способ – создание централизованных, общих для всех желающих (КСК и управляющих) служб. Такими службами могут быть: бухгалтерская, юридическая, обследования и разработки смет, снабженческо-заготовительная, обучения и повышения квалификации. Желательно, чтобы данные службы были свободными участниками конкурентного рынка услуг.

В процессе описания форм управления и их особенностей следует обратить особое внимание и добиться полного понимания того, что ПО ЗАКОНУ только КСК может быть управляющей организацией, все остальные организации и физические управляющие являются по отношению к собственникам посторонними и действуют ПО ДОГОВОРУ.

Процедура принятия решений на основании Закона «О жилищных отношениях», когда решение принимается большинством, а меньшинство обязано подчинится — действует только в отношении КСК. Всем остальным организациям предстоит сложная процедура согласования условий договора с каждым собственником.

В процессе рассмотрения вариантов договора управления необходимо обратить внимание на то, что права и ответственность управляющего имуществом устанавливается не только договором, но и положениями Гражданского Кодекса.

Май 12, 2010